碧桂园的“郊区大盘”逻辑即将再次释放其商业价值。瞄准刚需，寻找级差地价，完善配套，创造影响力，最后释放升值潜力。这块新加坡腹地就是碧桂园新的实验场，也是规模如此之大的第一个海外实验场。

从广东省顺德区到马六甲海峡怎么走？很遗憾，谷歌地图的显示结果是，无法计算驾车路线，无法乘坐公共交通，也无法提供航班路线。不过这并不代表这2600多公里的直线距离无路可寻。对于碧桂园主席杨国强而言，这是他的未来城市梦想正在开拓的路线。

2015年12月18日，总投资额将超过2500亿元人民币的碧桂园森林城市项目在碧桂园顺德总部正式发布。这个坐落在马六甲海峡、背靠马来西亚依斯干达特区、紧依“亚洲十字路口”花园国家新加坡的城市项目，占地13.86平方公里，宣告了碧桂园海外大盘项目的发轫。

已年过60岁的碧桂园创始人杨国强在发布会现场巡视一圈，像明星一样与“粉丝”们合影，和嘉宾一起给“树苗”浇水，正式发布森林城市项目。他甚至开心得像个小孩一样在演讲前对着话筒说，“拿我的咖啡来。”

发布会的现场就是杨国强在总部里建起的电影院，他理想中的家就是这样，所以碧桂园员工们的福利之一是可以经常在这里免费看电影；总部入口处设计的“热带雨林”和墙面上布满的植物，就是他年少时梦想的住宅应有的样子；这里刚刚发布的森林城市项目，也是他梦想中的未来城市。与其说这是一场项目发布会，这更像是一个资深地产人的梦想展示厅。

如今梦想真的在一步步落地，这位从顺德包工头做起发家的房企老大，操一口带有浓重广东口音的普通话难掩欣愉。他仿佛已经在鸟瞰整个森林城市，给出了对森林城市最直观立体的描述：“车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满植物。”

新马间的新“血管”

2015年12月19日傍晚，在连通新加坡、马来西亚两国的两座跨海大桥上，超过40万人来回其间。如果此时从马来西亚出发，从新马第二大桥通关，还得花上几十分钟，才能抵达似乎就近在眼前的不到2公里外的新加坡。

建在新马之间的森林城市，将来会给新马之间的通关通行提供一种更多的可能：在森林城市的岛上新设海关，开通两国之间的新航路，一旦这个计划成型，森林城市也将会成为马来西亚通往新加坡的最前线。

如果盯着依斯干达和新加坡的区域地图看一会，头脑中会很自然地出现深圳和香港的相对区位。如今的马来西亚年轻人比例高，人力成本也相对较低，但经济发展速度快，不仅仅是区位，就连发展趋势也让人不住地想起20多年前的深圳。对于马来西亚而言，对岸仿佛就是梦想之地。

依斯干达特区的发展确实也参考了港深模式。马来西亚柔佛州当地拿督Othman在接受媒体采访时说：“我们把中国的深圳立为借鉴，众所皆知，深圳这几十年的经济增长幅度蔚然壮观。其中一个原因是深圳的地理位置显要，靠近身为东北亚商业及金融中心的香港，从后者之经济溢出效应中寻找到了定位。”拿督是马来西亚一些有功人士得到的一种头衔，册封的标准是对国家有杰出贡献，但必须要有皇室成员、政府推荐。

“某种程度上，森林城市是效仿着深圳当年的发展途径，凭借新加坡的经济发展和国际联通性，推

动本身的经济。值得一提的是，新加坡的运营成本及生活消费皆昂贵，间接为较低成本的森林城市提供了有利商机。”Othman说。

在“依斯干达-新加坡模式”里，产业转移的想象空间会集中在医疗、教育、养老等领域。按照碧桂园的设想，森林城市里的新人口将从马来西亚、新加坡、中国以及欧亚乃至美洲澳洲等各地被吸引而来，他们有序地分布在15万工作岗位和新崛起的8大产业中。

在森林城市的诸多“名片”中，教育资源是主打之一。在项目所在的新马特区，已建成英国纽卡斯尔大学、英国雷丁大学等学府，多个项目直线距离约15-30公里内。更比邻新加坡国立大学、南洋理工等世界名校。

除此之外，森林城市项目已签约美国名校，如美国历史最悠久、最负盛名的大学预科学校之一——Shattuck-St.Mary'sSchool,未来森林城市将规划幼儿园到高中的全龄国际教育。而加入马来西亚第二家园计划，孩子在马来西亚就读两年，就可以“华侨生”身份参加联招高考，升读中国名校的最佳途径之一。

一个自由、文化丰富、包容的特区岛群，往往最早是由政策设计孕育出的。

这是一座几十万人口的智慧生态之城，在未来的国际区中，外国购房者的门槛会更低，从马来西亚政府一般要求的100万马币降到50万。目前新建企业在前5年可以享受所得税减免至7.2%，而原来的一般水平是24%。新海关、免税区，这些远景在经济体量逐渐增长后，将陆续在岛上生长出来。

从硬件到运营，到经济文化，这座兴建于海峡之边的城市，并不仅仅是钢筋水泥，有贯通柔佛海峡、助推区域产业的梦想，这才配得起打造未来城市的雄心。

在碧桂园森林城市项目的设想中，这里每一个家都会是一个花园

马六甲畔的潜力新城

在远离广东顺德2600公里的外的地方，一个贝壳造型的建筑旁，入口两侧的门卫身着制服向来宾敬礼，他们用马来语说着欢迎，厅内的红色地毯上则写着中文的“欢迎光临海之贝”。有的中国来的投资客已经在预售区询问怎样预订以享受先期购买的折扣。碧桂园森林城市的销售中心海之贝已经在海上先期建造起来。

在当地合作方眼中，中方的规划和动作效率总是令他们吃惊，拿督Othman在接受采访时说，

“我们感到这不是上了一般的火车，而是上了高铁。6个月碧桂园就建好了销售中心‘海之贝’。我们不常这么做，但是我们学习到了态度、科技水平，受到了震撼。”

这个贝壳恰好坐落在东南亚最重要的要塞边，杨国强的新路线俨然成了国家“一带一路”发展路线上的重要节点。

在亚洲的心脏环顾四周，森林城市仅需4-6小时的航程就能覆盖中国大部分省市，亦无时差；邻近隆新高铁,2022年通车后，90分钟来往于吉隆坡、新山、新加坡；连通泛亚铁路，未来从中国坐高铁7小时到新马，比飞机更方便。目前碧桂园森林城市项目已经被广东省列为“一带一路”重点项目。整片东南亚区域都能得到辐射，大有可为。

碧桂园也不仅仅是自己在出海。碧桂园集团整合麾下“中国建造”全产业链军团抱团出海，许多相关的国内企业也由此积累了海外施工的经验。碧桂园集团总裁莫斌对记者说，他希望在森林城市项目上汇聚全球最顶尖的智慧生态城市理念与科技，“使森林城市成为其海外战略的最高代表作。”

在新加坡南洋理工大学人文社科学院院长刘宏的观点中，如果善加利用森林城市所处新马交界地带的区位优势，发挥其桥梁与纽带作用，挖掘其对话窗口价值，森林城市可能成为“各种贸易投资规则融合共赢的战略节点”。

在马来西亚一侧的海关，当地工作人员见到中国人模样的旅客，常常会不可思议地瞬间转换，吐出一口流利的中文，问你要通关资料。

按照碧桂园在马来西亚上一个楼盘“金海湾”的销售数据，来自中国的客户买走了已售楼盘的40%，马来西亚人和新加坡人则各自买走了30%和20%。华人在依斯干达特区投资者中的角色变得越来越重要。

2013年8月11日，碧桂园在海外的首个项目——金海湾项目开盘，开盘当天，柔佛苏丹依布拉欣殿下及王储首次亲临主持房产推介礼，全日吸引上万人次到场，轰动新马两地，开盘当天即售出100亿，一举成为马来西亚全国房地产项目销售面积、套数和金额的三个第一名。经过几年的销售，金海湾俨然成了当地的景观之一。如今游客来到新山，往往要去金海湾，既能感受马六甲海峡的景致，又能远眺对岸繁华的新加坡。

碧桂园的雄心与算盘

在房地产业内人士看来，伊斯干达特区的飞速发展描绘了一个类似中国香港和深圳的故事，同时，低廉的土地价格和开发环节较少的税收环节，都在吸引着内地开发商涌入。马来西亚政府为吸引国外投资者，做了不少实质性的工作。在地产的开发中，按照当地的优惠政策，滚动的投资资金可以用于回笼，也让房企减轻了不少压力。

特别是在马来西亚房企扎堆的柔佛州新山市，马来西亚政府2006年便设立了伊斯干达特区，与雪兰莪州、西部巴亨和吉打并列国家四大特区，重振经济。伊斯干达特区与新加坡一水之隔，涵盖新山市在内的5个县市，面积是新加坡的3倍。因此，有人认为，马来西亚房地产市场正在创造另一个“新加坡奇迹”。

按照碧桂园从官方统计的数据，近十多年以来，依斯干达特区内最重要的新山区域人口失业率显著低于马来西亚平均水平，平均家庭月收入亦略低于马来西亚平均水平。柔佛州为马来西亚人口第二大州，就业人口数在马来西亚也位居第二，人力优势显著。在未来10年的就业人数平均增长率预测上，依斯干达特区以3.7%远超马来西亚平均水平。GDP、人均国内生产总值以及人口增长展望上，依斯干达都要显著超过柔佛州和马来西亚平均水平。

“马来西亚房地产市场快速崛起和发展的背后，是政府的推动，是多路资金的引入。”

EARealty房地产公司合伙人ElenaDobreva在接受媒体记者采访时指出。

“政策引导”，主要是指马来西亚政府自2002年以来颁布实施的一系列吸引外商投资的政策——投资者可以通过“第二家园”计划，在马来西亚银行存入大约15万林吉特（不到60万元人民币），就可在马来西亚享受10年内的自由出入。“中国投资者在不放弃原有国籍的情况下，可以在90天内拿到马来西亚10年的免签证，并且可以用自己的名字在银行开户，在马来西亚成立企业。”马来西亚拿督叶绍全曾公开表示，这项政策确实吸引了大批中国商人的到来。一旦具备了高溢价的可能，不动产投资就会闻风而动。和中国内地曾经的情况类似，目前对依斯干达特区50%的投资集中于房产，包括住宅的和商业的。据中国驻马来西亚大使馆人士介绍，2014年，中国企业在马来西亚制造业的投资是13.6亿美元，比2013年增长了47.5%。如果加上中国房企在马来西亚的投资，中国已成为马来西亚最大的投资来源地。

“50%这个比例还持续有在略微的攀升，但是随着制造业项目等的进入，可能又有更多的变化和种类投资。希望房地产相关的项目能将多样化的投资都带动进来。”马来西亚依斯干达特区发展署投资部负责人EngkuAhmadKamel说。

受到供给市场热炒的因素影响，相对其他国家10年至15年的慢速成长，马来西亚的房地产市场成长非常快，尤其是新楼盘。一位当地的中介商表示，从2008年至今，很多楼盘都在5年以内开发到位，且这些地方消耗的物资也在不断增长，大致是以前的10倍。

碧桂园的“郊区”大盘逻辑亦即将再次释放其商业价值。瞄准刚需建盘，寻找级差地价，完善配套创造影响力，最后释放升值潜力。这块新加坡腹地就是碧桂园新的实验场，也是规模如此之大的第一个海外实验场。

杨国强很早就有规划，要在东南亚的大城市旁做大项目，新加坡占据了亚洲的经济和文化要塞，是最理想的区位之一。杨国强在接受新加坡《联合早报》采访时说，“新加坡是一个欣欣向荣的国家，也期望长远有更好的发展，所以引进更多的人。但是这个国家小，接受不了这么多人，如果能让森林城市变成他们的第二个家园（就很理想）。这里的房价会便宜很多，我相信将会是新加坡的三分之一的价钱。”

级差地价中较低的地价不断溢价的过程，实际上就是后发地区逐渐加速追赶，带动房价抹平级差的过程。碧桂园“郊区大盘”的逻辑在国内的大城市中屡试不爽，这一次，在亚洲的十字路口、一带一路的桥头堡上，碧桂园又要迈出坚实的一大步，亮出的技能仍旧是最拿手的——造城。

未来森林城市一景

城市运营商

碧桂园在此地的梦想，是运营城市，而不只是卖房子。不论是在建设过程中还是建成之后，森林城市本身就是一张屹立在海上的属于碧桂园的绿色名片，对海外项目起到示范作用。

如果森林城市仅仅是一个商业性房产项目，也面临着伊斯干达房地产供给过剩、在产业和地产领域都存在强有力竞争对手、新马两国中央政府态度尚未明确的局面。这对于森林城市开发住宅、争取政府支持都是严峻的挑战。

战略抉择面前，碧桂园的选择是“产城结合”——为了从各方竞争中脱颖而出，碧桂园对森林城市的规划是，以创建经济活动、带动多元化投资、吸引新产业促进伊斯干达整体发展作为争取政府支持的价值点。产业的选择既要符合伊斯干达的整体规划蓝图，也要争取创新和差异，把蛋糕做大。

运营城市，是碧桂园在海外市场跨出的大步子，相应的人才梯队也在紧张地搭建中。“如果仅仅是卖房子，我没有必要招100个博士。”杨国强曾经这样解释自己的理念。在过去的两年里，碧桂园在招聘中挑选了百名博士，这些曾经在交通规划、建筑设计等相关学术领域精专的准专家们，“投笔从戎”，被安排到了碧桂园最核心、最关键的项目中。

建造城市、经营城市的梦想就这样被编织起来，逐渐在马六甲海峡的一隅有了雏形。

为城市找居民，是造城的另一个重要工作。森林城市瞄准了新加坡的养老市场，高收入人群的养老需求，用低地价的房子吸引他们过来。

碧桂园的高层在采访中透露，东南亚国家，如越南、新加坡、泰国和印度尼西亚会有庞大的市场，“集团对（海外）项目已有一个明确的意向。例如，我们的目标是在越南、新加坡的城市再生项目内，泰国、印度尼西亚等区块建立一个城镇。东南亚市场，包括印度尼西亚、泰国和越南都有良好的增长潜力，许多郊区还未开发，而当地正在崛起的中产阶级对于高质量的住宅需求量高。这完全符合我们的战略以及造城的专长，为此提供终端解决方案，开出（消费者）负担得起的价格。”碧桂园集团董事，森林城市项目负责人苏柏垣说，这里是欧美人的退休圣地，日韩的中产也完全消费得起。

迪拜曾经是碧桂园森林城市团队定下的对标城市之一，韩国的松岛新城他们也去作为案例研究过。不过团队研究完一圈发现，森林城市的情况与愿景似乎在这个星球上也没有准确的对标，他们要做的是一件史无前例的事情。集团首席财务官彼时也确认了这一结论，他说，“所有的分析都要从头开始。”

苏柏垣对记者说，海外模式从“建房”向“造城”升级，需要房企有较强的资金实力和强大的抗风险能力，“做成这样一个开发体量大、投资规模大、建设周期超长的造城项目，我们每天都在迎接挑战，但我们认为风险是可控的。”

苏柏垣的底气或许有一些根据。设计了北京奥体公园的知名公司SASAKI在整个项目中操刀规划，超过8家合作银行，马来西亚本地的银行和包括中国银行、工银亚洲在内的中资银行都给予了森林城市以“顶级待遇”。

苏柏垣说，与金海湾项目快速开发、快速销售的策略不同，森林城市寄托了碧桂园董事局主席杨国强的造城情怀，所以并不急于一开放就卖出多少房子，而是先行展示规划定位，向外界传递信息，这是一个产城融合的项目，是一个和当地政府人民谋共赢的项目。

这一点似乎更能打动当地的官员和苏丹。

依斯干达特区发展署投资部负责人EngkuAhmadKamel说，当地的民众会问他们，为什么中国人会来这里盖房子？“我说因为我们的经济要启动，财富要共享，资源在优化，我们要可持续发展，未来要有绿色低碳的城市，像日本韩国那样的城市需要建立起来，所以我们需要像碧桂园这样有野心的高质量的公司。”

他去过广州，他眼中的中国有很多“很宏大也修得很快”的建筑，“这一切看起来在这里也要发生了。

从依斯干达特区到一带一路

森林城市：如何养成“明星项目”

依斯干达特区的“宠儿”

碧桂园森林城市不仅仅想拥有绿色、现代的垂直交通、漫长的海岸线，它更想成为的是依斯干达特区的宠儿。“森林城市要变成特区中的特区！”在森林城市项目发布会上，碧桂园的高管们对记者们关于政策优势的提问时如是回应。

依斯干达特区在2016年将迎来其10周年的“生日”。和当年的深圳一样，这也是一个年轻的特区。2300平方公里的面积，相当于3个新加坡，从这里驱车前往新加坡的话，车程大约在1小时。

中国在马来西亚依斯干达特区的投资额目前仅次于新加坡，这个额度还在平稳的增长中。“我相信中国在2016年初期就会超过新加坡，中国的投资在经济上的推动力是很强的。”依斯干达特区自己的规划是，到2025年一共完成3830亿元马币的投资引入，目前已经完成了1900亿元。

“我们一部分的幸运是上帝赐予的（地理位置），交通的优势。”依斯干达特区发展署投资部负责人EngkuAhmadKamel说。

马来西亚当地拿督Othman作为森林城市的当地合作方代表董事，介绍工作模式时说，“我们是作为一个团队来工作的——包括银行贷款、环境评估等等至关重要的环节。”Othman在当地资源整合尤其是政府事务的对接方面，有着举足轻重的作用。

即便如此，在如此规模的海外开发过程中，亦难免有波折。由于新加坡政府和其他利益相关各方的关注，发展项目于2014年6月被令暂时停工。随着详细的环评报告获得马来西亚政府的批准，发展项目的总面积由原先的1978公顷减少到了1386公顷，缩小了30%。这个庞然大物兴建的每一步，都需要新加坡与马来西亚政府之间不断地交流与沟通。“新加坡那边一直盯着，所以我们有没有违规，有没有犯错，是很受关注的。这直接关系到新马两国的协商”，具体负责项目的碧桂园高管说。

新加坡权威媒体《联合早报》也对这个项目表示了持续的关注，其曾在采访中直指碧桂园项目开发中的合法性。最终，他们在报道中引述杨国强的话给出的答案是，“（填海）对这个社会是好事。但任何的商业行为都不一定一帆风顺，也是很正常的事。碧桂园是按照政府的一些指令去做，是奉公守法的企业。”

在与马来西亚马六甲州缔结“省州友好”的行程期间，广东省省长朱小丹还特地来到碧桂园森林城市项目所在地参观，给出了高度的评价。

“一带一路”的潜在客户

“生活质量高，生活成本低，对岸的新加坡（的生活成本）至少要高三四倍。我们地方大，房子也不贵。”EngkuAhmadKamel一见到记者就开始做起依斯干达特区的“推销员”。

过去几年，对依斯干达投资的增多吸引了人员和更多的项目，带动了当地的需求，房价也在此间同步上涨。外部投资刚刚大量进入依斯干达时，其与房地产价格的关系尚属良性。随着越来越多的投资注入，包括EngkuAhmadKamel在内的当地官员们意识到，房地产价格在某种程度上失衡了，于是不得不采取了一些抑制房价的措施。

这样的现象在近期尤其明显，显示出房地产市场已经过热的迹象。“我们相信这种失衡现象在一段时间后就能自然好转。除此之外，这对于不同的层面与地点所产生的影响也不一样。优质的产业依然备受青睐。”EngkuAhmadKamel分析说。

同样的问题抛给了碧桂园分管海外业务的苏柏垣董事。“伊斯干达市场的供应量问题，确实有一点（多），但是当地比较缺乏好的配套产品，我们对自己的产品、服务、配套充满信心。”给苏柏垣信心的样本还是金海湾，经验已经证明，配套完整的大盘在当地较为稀缺。这个几乎可以算作当地最贵的项目，去化率已经达到八成，准备清盘。

有学者将马来西亚看作一个“文明磁场”——中华文明、印度文明、伊斯兰文明、东南亚群岛文明和西方文明在此交汇。其国内的政治风险较小，政策的平稳性与延续性，对多元文化的包容性，或能在不远的将来充分展现出其作为中间点、窗口和桥梁的优势。

杨国强在接受媒体采访中表示，“若（楼盘）只是在当地销售，这个量确实很多。”但碧桂园公司的策略是对外销售，同时以低生活费和合理定价加上完善的配套设施来向全球销售。更重要的是，“一带一路”战略可能带来的中国人将会成为重要的潜在客户。

文化的包容性使得马来西亚成为一个吸引外国人退休到那里的理想之地。杨国强说，“美好的东西（能够创造需求），所以重要的，是你创造的东西是不是很美好。”